Kiracının Hak ve Yükümlülükleri: Kira Bedeli, Depozito, Tadilat ve Erken Çıkış

Kira sözleşmesi kiracıya kiralananı kullanma hakkı verirken bazı yükümlülükler de yükler. Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler içerir; sözleşmeye kiracı aleyhine konulan bazı şartlar geçersizdir.

Kira bedeli ve yan giderler

Kiracı, kira bedelini ve sözleşmede kararlaştırılmışsa yan giderleri zamanında ödemekle yükümlüdür. Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli her ayın sonunda ödenir (TBK m.314). Yenilenen dönemlerde kira artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Ödenmeyen kira için kiraya veren otuz günlük süre vererek fesih ihtarında bulunabilir.

Güvence (depozito)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında istenebilecek güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak verilmişse kiraya veren bunu kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak zorundadır ve banka bu parayı ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararıyla geri verebilir (TBK m.342). Kiralananın iadesinden sonra üç ay içinde kiraya veren kiracıya karşı bir dava veya takip başlatmadıysa banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi iade eder.

Özenle kullanma ve komşulara saygı

Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak, aynı binada oturanlara ve komşulara saygı göstermekle yükümlüdür (TBK m.316). Bu yükümlülüğe aykırılık konutlarda en az otuz gün süreli yazılı ihtardan sonra fesih sebebidir.

Ayıplar ve onarım

Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve küçük bakım giderlerini karşılar (TBK m.317). Kiralananda kiracının gidermekle yükümlü olmadığı bir ayıp ortaya çıkarsa kiracı bunu derhal kiraya verene bildirmelidir. Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermezse kiracı; kira bedelinden indirim, ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi veya ağır ayıp hâlinde sözleşmenin feshi gibi haklarını kullanabilir.

Tadilat ve değişiklik

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz (TBK m.321). Rıza ile yapılan değişikliklerde, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren eski hâle getirilmesini isteyemez; değişiklik kiralananın değerini önemli ölçüde artırdıysa kiracı, sözleşme sonunda bu değer artışının karşılığını talep edebilir.

Alt kira ve kullanım hakkının devri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). İşyeri kiralarında kullanım hakkının devri de yazılı rızaya bağlıdır.

Erken çıkış

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira ilişkisinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m.325). Kiracının kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve aynı şartlarla devralmaya hazır yeni bir kiracı göstermesi hâlinde bu sorumluluk sona erer. Sözleşmeye konulan, erken çıkışta kalan sürenin tamamının kira bedelinin ödeneceğine ilişkin şartlar bu çerçevede değerlendirilir.

Sözleşmenin uzaması ve kiralananın iadesi

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır. Sözleşme sona erdiğinde kiracı, kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan yıpranmalardan sorumlu değildir (TBK m.334). Teslim sırasında taşınmazın durumunu gösteren bir tutanak düzenlenmesi ve fotoğraf alınması, ileride doğabilecek tartışmaları önler.

Yenilenen kira döneminde yapılabilecek en yüksek artışı kira artış oranı hesaplama aracımızla hemen hesaplayabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 314, 316, 317, 321, 322, 325, 334, 342

Bu yazı 15 Ekim 2026 tarihinde güncel mevzuata göre yeniden düzenlenmiştir.