Kira Tespit Davası: Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkemece belirlenmesi için açılır. Kiraya veren de kiracı da bu davayı açabilir. Kanun, artışın üst sınırını ve emsal kira bedelinin hangi durumda dikkate alınacağını açıkça düzenler.

Yenilenen dönemde kira artışının sınırı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre tarafların yenilenen kira dönemleri için kararlaştırdıkları artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını (TÜFE on iki aylık ortalama) geçemez. Sözleşmede artış hükmü yoksa hâkim, kira bedelini bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumunu dikkate alarak hakkaniyete göre belirler.

Konut kiralarında 2022’de getirilen yüzde yirmi beşlik geçici sınır 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir; bu tarihten sonra başlayan kira dönemlerinde yalnızca TÜFE on iki aylık ortalama sınırı uygulanır.

Beş yılı aşan kira ilişkileri

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Uygulamada kira bedelinin piyasa koşullarına yaklaştırılması bu hükümle mümkün olur. Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki yıllarda yine TÜFE sınırı içinde artırılabilir.

Dava ne zaman açılmalı?

TBK’nın 345. maddesine göre dava her zaman açılabilir. Ancak belirlenecek kiranın yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için:

• davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması, ya da
• kiraya verenin bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmiş olması gerekir; bu durumda dava yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir.

Sözleşmede yeni dönemde kiranın artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de o dönemin başından geçerli olur. Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen kira bedeli ancak bir sonraki dönemden itibaren uygulanır.

Yabancı para cinsinden kira

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişim de dikkate alınarak kira bedeli belirlenir.

Arabuluculuk ve görevli mahkeme

Kira bedelinin tespitine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, son tutanakla birlikte taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Mahkeme gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle emsal kira bedellerini tespit eder.

Yenilenen kira döneminde yapılabilecek en yüksek artışı kira artış oranı hesaplama aracımızla hemen hesaplayabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 344, 345

Bu yazı 15 Ekim 2026 tarihinde güncel mevzuata göre yeniden düzenlenmiştir.