Kiracı Tahliye Sebepleri

Kiracıyı Tahliye Sebepleri

Konut ve Çatılı İşyerlerinde

• Kira ilişkisinin 10 yılı aşması
• Kiraya veren veya yakınlarının ihtiyacı
• Kiralananda esaslı tadilat yapılması
• Yazılı tahliye taahhütnamesi olması
• Haklı ihtar gönderilmesi, kira ve aidat borcunu ödememesi
• Kiracının başka taşınmazının olması

Kiracı tahliye edilebilecek durumlar arasında kira ilişkisinin 10 yılı aşması, kiraya veren veya yakınlarının ihtiyacı, kiralananda tadilat yapılması, kentsel dönüşüm, yazılı tahliye taahhütnamesi olması, haklı ihtar gönderilmesi, temerrüde düşülmesi durumunda icra takibi başlatılması, kiracının başka taşınmazının olması, kiracının iflası gibi önemli sebepler yer almaktadır.

TBK m. 350 uyarınca, kiraya verenin yakınlarının konut ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. Konut ihtiyacı sadece ikamete münhasır olmayıp, kiraya verenin yaşam tarzı, hayat koşulları ve sosyal durumu da dikkate alınarak belirlenir. Kiraya verenin konut ihtiyacı sebebiyle tahliye durumunda, yeniden kiralamaya 3 yıl süreyle izin verilmez (TBK m. 355). Kiraya veren, bu yasağa uymadığı takdirde kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olacaktır. Tazminat miktarı, son kira yılında ödenen 1 yıllık kira bedelinden az olamaz.

Kiraya Verenin İşyeri Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kiralananın kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler bakımından işyeri olarak kullanılması ihtiyacı bulunması tahliye sebebidir.

Yeni ev sahibi veya işyeri sahibi, yeni malikin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye ihtiyacı olduğunda, kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Ancak, kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, yeni malik bu haktan yararlanamaz.

YENİ MALİKİN TAHLİYE İÇİN ARANAN ŞARTLAR ŞUNLARDIR:

– Yeni malik, taşınmazın mülkiyetini sonradan edinmiş olmalıdır.

– Yeni malikin, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi ispatlanmış olmalıdır.

– Yeni malik, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak konut veya işyeri gereksinimi dolayısıyla tahliye talebinde bulunmalıdır.

– Yeni malik, edinim tarihinden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır.

– Kiralanan ev satıldığında, kiracının tahliye süresi, kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan uzun süreli ise 6 aydır.

Kiralananın yeniden inşa veya imarı sebebiyle tahliye, kiralananın tadilat gerektirmesi ve bu süre zarfında kullanımının mümkün olmaması durumunda gerçekleşir. Tahliye için aranan şartlar şunlardır:

1. Kiralananın yeniden inşa, onarım, genişletme veya değiştirme amacıyla ciddi bir şekilde tadilat gerektirmesi gerekir.
2. Tadilat, genişletme veya değiştirme çalışmaları sırasında kiralananın içinde oturmanın veya çalışmanın imkânsız olduğu açıkça anlaşılmalıdır.
3. Kiralananın yeniden inşa veya esaslı onarımı nedeniyle tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uygun olarak belirlenen tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

Kiracı, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılacağına dair yazılı tahliye taahhüdü verdiğinde, kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırabilir. Tahliye taahhüdü bizzat kiracı tarafından yazılı olarak yapılmalı, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir. Eğer kiracı tahliye taahhütnamesi imzalarsa ve kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren icra takibi veya tahliye davası açarak kiralananı boşaltabilir. Tahliye taahhüdü tazyik ve ikrah altında verilmişse geçersiz sayılır. Ayrıca, taahhüdün teslimden sonraki bir tarihe atılması hile teşkil eder ve geçersizdir. Kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda değildir.

Kiraya veren, kiracının kira bedelini ödeme noktasında temerrüde düşmesini belli şartlarda tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. İKİ HAKLI İHTAR nedeniyle tahliye için aranan şartlar şunlardır:

• Kiracıya kira bedelini ödememesinden dolayı haklı ihtar yapılmış olması gerekmektedir. İhtar, 1 kira yılı içinde farklı aylara ait olmalıdır.
• İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira bedelinin istendiğinin belirtilmesi gerekmektedir.
• İki haklı ihtarın yapılmış olması gerekmektedir.
• Kira süresinin sonunu takip eden 1 ay içinde tahliye davasının açılmış olması gerekmektedir.
• Kiracının veya Birlikte Oturduğu Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye
• Kiracı veya eşinin konut sahibi olması halinde tahliye için gerekli şartlar şunlardır:
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin bir konutunun bulunması gerekmektedir.
• Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekmektedir.
• Konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması gerekmektedir.
• Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında durumu bilmemesi gerekmektedir.
• Kiraya verenin sözleşmesinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekmektedir.

Önemli nedenler varsa hem kiraya veren hem de kiracı, fesih bildirim sürelerine uymak kaydıyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiraya veren, kiracı fesih bildirimine uymadığında tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Özen yükümlülüğüne aykırı davranılması durumunda kiraya veren, yazılı bir ihtarname ile kiracıya 30 günlük bir süre tanıyarak fesih bildiriminde bulunabilir.

Kiracı iflas ettiğinde, kiraya veren henüz muaccel olmamış kira bedelleri için güvence isteme hakkına sahiptir.

Kiracı tarafından güvence verilmediğinde, kiraya veren sözleşmeyi derhal feshetme hakkına sahiptir.

10 yıllık bir kiracı tahliyesi durumunda, kira sözleşmesi otomatik olarak sona ermez. Kiracı, sözleşmeyi feshetmediği sürece sözleşme 1 yıl daha uzar.

Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereği, kira sözleşmesi 10 kez uzadıktan sonra kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır.

Kiracı, 10. uzama yılını takip eden her yeni kira yılından önce, tahliye talebinde bulunmak için kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır.

Kirasını ödemeyen kiracıyı çıkarmak için kiraya veren, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye veya tek ihtar ile tahliye yoluna başvurabilir.

Tek ihtar ile tahliyede, kira bedeli, yan giderler veya aidat ödemeyen kiracıya icra takibi başlatılabilir, tahliye davası açılmasına gerek yoktur.

Tek ihtar ile tahliye gerçekleşmesi için kiraya verenin yazılı bir ihtarname göndermesi gerekmektedir. Bu ihtarname, en az 30 günlük süre içinde giderlerin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceğini bildirmelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye ve tek ihtar ile tahliye arasındaki farklar şunlardır:

– İki haklı ihtar ile tahliye, konut ve çatılı işyeri kiraları için özel olarak düzenlenmiştir. Tek ihtar ile tahliye ise adi kira sözleşmelerinde yer almaktadır.

– İki haklı ihtar ile tahliyede kiraya veren, kiracıya süre vermek zorunda değildir. Tek ihtar ile tahliyede ise kiracıya en az 30 gün süre verilmesi gerekmektedir.

– İki haklı ihtar ile tahliye sulh hukuk mahkemesinde görülürken, tek ihtar ile tahliye icra hukuk mahkemesinde görülür.

– İki haklı ihtar sonrasında kira ödendiğinde dahi tahliye mümkün olabilirken, tek ihtar durumunda kira ödendiğinde tahliye mümkün olmamaktadır.

Kirasını düzenli ödeyen bir kiracıyı tahliye etmek için kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açması gerekmektedir. Bu davada, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu bir kişinin ihtiyacı nedeniyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği ispatlanmalıdır.

Kira bedelini düzenli ve eksiksiz olarak ödeyen bir kiracı, aynı zamanda aidat, küçük tamirat bedeli gibi yan giderleri de tam olarak ödüyorsa, kiraya veren temerrüt olgusuna dayanarak tahliye davası açamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira Tahliyesi Ne Demek?

Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesi ile kiracıya bırakılan kiralananı kullanma ve yararlanma hakkının kiraya verene iadesinin sağlanması demektir. Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen sebeplerin gerçekleşmesi halinde kiracının tahliyesi sağlanmakta ve kiralanan taşınmaz boşaltılmaktadır.

Ev sahibi, kendi ihtiyacı nedeniyle kiracıyı evden çıkarabilir. Bunun için sulh hukuk mahkemesinde “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” açmalıdır ve ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunu ispatlaması gerekmektedir. Tahliye kararı alındıktan sonra, kiraya veren aleyhine 3 yıl boyunca “yeniden kiralama yasağı” uygulanır.

İhtiyaç nedeniyle açılan tahliye davalarında genellikle ortalama 3 ay içinde karar verilmektedir.

Kira sözleşmesinin 5 yılı dolduğunda kiracıyı tahliye etmek için kira sözleşmesinin sona ermesi beklenmemelidir. Kiraya veren, 10. uzama yılına kadar sözleşmeyi feshedemez. 5. uzama yılının dolması durumunda ise kira bedelinin tespiti davası açılabilir ve kiraya veren, emsal kira bedelleri uyarınca kira bedeli isteme hakkına sahiptir.

Kiracıyı zorla evden çıkarmak mümkün değildir. Kiracının tahliyesi için belirli durumların kanunda sınırlı sayıda belirtilmiştir. Kiralayan, kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bu durumlardan birine başvurmak zorundadır.

Kiracı, sözleşme süresinin dolmasından itibaren belirli bir süre sonra çıkarılabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşme otomatik olarak uzatılmaktadır. Kiraya veren, en erken 10. uzama yılının dolmasından itibaren sözleşmeyi sonlandırabilir.

Ancak kanunda belirtilen tahliye sebepleri mevcut olduğunda, süre sınırlaması aranmaz. Bu sebeplerden herhangi biri varsa, kiracı tahliye edilir.

Kiracının tahliyesi için yasal düzenlemelere uygun olarak hareket etmek önemlidir. Kiracının haklarını koruyarak ve yasal süreçleri takip ederek sorunsuz bir şekilde tahliye işlemini gerçekleştirebilirsiniz. Aksi takdirde, uzun süreli bir hukuki süreçle karşı karşıya kalabilirsiniz.

Kiracının tahliyesi için en hızlı yol, tahliye talebiyle icra takibi başlatmaktır. Kiracıya kira bedelini ödemesi için en az 30 gün süre verilerek yazılı bir ihtarname gönderilir. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse icra takibi başlatılarak kısa sürede tahliye gerçekleştirilir.

Kiracı Tahliye Davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kanunda öngörülen sebeplerin varlığı halinde kiracı veya kiraya veren sözleşmeyi bildirim yoluyla sona erdirmez. Kira sözleşmesinin sona ermesi için mahkeme kararına ihtiyaç bulunmaktadır. Bunun için açılan dava “kiracı tahliye davası “olarak adlandırılmaktadır.

Tahliye davası sonucunda verilen mahkeme kararı kira sözleşmesini sonlandırmaktadır. Dolayısıyla tahliye davası “bozucu yenilik doğurucu dava” niteliğindedir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası mahkemenin iş yoğunluğuna, dosyanın niteliğine, kiracı tahliye kararına itiraz bulunmasına ve somut koşullara göre değişiklik göstermekle birlikte ortalama 1,5 yıl sürmektedir. Kiracı, tahliye kararını temyiz ederse bu süre 1,5 yıl uzamaktadır.

Kiracı Tahliye Davası Masrafları

Kiracı tahliye davasında, yargılama masraf ve harcı ile avukatlık ücreti bulunmaktadır.

Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davası, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Duruma göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası da açılabilir

Kiracı Tahliyesi İçin Avukat Ne Yapabilir?

Kiracının tahliyesi bakımından Türk Borçlar Kanunu birçok alternatif sunmuştur. Kira geliri kaybı yaşanmaması, zaman kaybına uğranmaması ve pratik çözümler geliştirilmesi için profesyonel kira avukatlarından yardım alınması önem arz etmektedir.

Nitekim, taleple bağlılık ilkesinin geçerli olduğu yargılamalarda, somut kira ilişki doğru analiz edilerek tahliye sebebi bakımından hukuki vasıflandırma yanlış yapıldığı takdirde tarafların hak kaybına uğraması kaçınılmazdır. Ayrıca, sürelerin kaçırılması, ihtarnamelerin zamanında gönderilmemesi veya yanlış hukuki dayanak uyarınca gönderilmesi hak kaybına yol açabilir.