Kiracı Tahliye Sebepleri: Kanuna Göre Kiracı Hangi Hâllerde Çıkarılabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi doldu diye kiracıyı çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu tahliye sebeplerini sınırlı olarak sayar ve her sebep için ayrı şartlar ve süreler öngörür. Sürelerin kaçırılması, haklı bir tahliye talebinin bile reddedilmesine yol açabilir.

Kira sözleşmesi kendiliğinden uzar

TBK’nın 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu kuralın tek istisnası on yıllık uzama süresidir: on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyacı

Kiralanan; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye istenebilir (TBK m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli olması gerekir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine uygun belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılıkta kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Yeniden inşa veya esaslı onarım

Kiralananın yeniden inşası, imarı veya esaslı onarımı zorunluysa ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa tahliye istenebilir. Burada da dava açma süresi bir aydır. Yeniden kiralama yasağı bu sebep için de geçerlidir.

Yeni malikin ihtiyacı

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden itibaren altı ay sonra açacağı davayla tahliye isteyebilir (TBK m.351). Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yeni malik bu haktan şerh süresince yararlanamaz.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler

• Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmiş ve boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1).
• İki haklı ihtar: Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya uzama yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m.352/2).
• Kiracının veya eşinin konutunun bulunması: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bunu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/3).

Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt)

Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, en az otuz gün süre vererek, bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirebilir (TBK m.315). Bu kural konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Süre içinde ödeme yapılmazsa kiraya veren, ödeme emriyle birlikte icra yoluyla tahliye isteyebilir (İİK m.269 vd.) ya da sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir. İki haklı ihtardan farklı olarak, borç süre içinde ödenirse bu yolla tahliye mümkün olmaz.

Arabuluculuk şartı

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kira alacağı ve tahliye için doğrudan ilamsız icra yoluna başvurulması bu şartın istisnasıdır.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 315, 347, 350, 351, 352, 355
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 269 vd.
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B

Bu yazı 15 Ekim 2026 tarihinde güncel mevzuata göre yeniden düzenlenmiştir.