GİRİŞ

Bilindiği üzere, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kiraya verenlerin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerini süresinden önce veya süresi sona erdiğinde feshetmeleri sadece belirli durumlarda mümkündür. Son dönemde piyasada yaşanan dalgalanmalar nedeniyle kiraya verenler, konut ve çatılı işyeri kiralarını artırmak istemekte ancak kiracılar tarafından kabul edilmemektedir. Bu durumda kiraya verenler, tahliye davası açmak zorunda kalmaktadır. Kiraya verenlerin tahliye davası açabilmesi için TBK’da belirli haklar tanınmış olup, tahliye taahhütnamesi almak sıkça başvurulan bir yöntem haline gelmiştir. Bu yazıda tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, geçerliliği ve tahliye süreci üzerinde durulmuştur.

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ VE HUKUKİ NİTELİĞİ

Tahliye taahhütnamesi, kiracının taşınmazın belirli bir tarihte tahliye edileceğini kiraya verene yazılı olarak taahhüt ettiği en geniş anlamıyla bir belgedir. Bu konu, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında ele alınmıştır:

“Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sona erdirebilir.”

Bu nedenle, tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için düzenlenebilir ve hukuken geçerli olabilmesi belirli koşullara bağlıdır. Diğer bir deyişle, genel hükümlere tabi olarak yapılan kira sözleşmelerinde TBK 352/1 hükmü uygulanmayacak ve bu tür bir tahliye taahhüdü verilemeyecektir.

Tahliye taahhüdü, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı taahhüt etmesi amacıyla kiraya verene karşı kullanılan bir araçtır. Bu sayede kiraya veren, başka bir sebep olmaksızın ve tazminat ödemek zorunda kalmadan kira ilişkisini sonlandırma hakkına sahip olmaktadır. Yazılı tahliye taahhüdünün hukuki niteliği ise mevzuatta yer almasına rağmen öğretide tartışmalıdır. Bu bağlamda, farklı görüşler ortaya konmaktadır. Birinci görüşe göre, kiracıya taahhüt edilen tarihte ikale sözleşmesi yapma yükümlülüğü getiren bir sözleşme olarak nitelendirilirken, ikinci görüşe göre kiracıya belirli bir tarihte kiralananı boşaltma yükümlülüğü getiren ve kiraya verene tahliyeyi bir aylık yasal süre içinde talep etme hakkı veren bir borçlandırıcı işlem olarak değerlendirilmektedir. Üçüncü görüş ise, taahhüdün ikale sözleşmesi olarak nitelendirilmesinin yanı sıra, bu sözleşmenin şarta ve vadeye bağlı olduğu yönündedir. Bu bağlamda, belirtilen vade kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarih olarak kabul edilirken, şart ise kiraya verenin tahliye taahhüdünde belirtilen vadeden itibaren bir ay içinde tahliyeyi talep etme hakkını ifade etmektedir.

TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

Tahliye taahhüdünün her ne kadar hukuki niteliği doktrinde tartışmalı ise de kanun kapsamında aranan geçerlilik şartları açıkça belirlenmiştir. Bunlar:

Taahhüdün yazılı olması

TBK’da kira sözleşmesinin şekline ilişkin herhangi bir kısıtlama bulunmamaktadır, ancak tahliye taahhüdü için şekil şartı aranmaktadır. Bu nedenle, taahhüdün basit bir yazılı şekilde yapılması yeterli görülmüştür ve ayrıca belirli bir kriter belirlenmemiştir. Kiracının imzasının kendisine ait olmadığını iddia etme olasılığını ortadan kaldırmak amacıyla, bu taahhüt metni noter aracılığıyla düzenlenebilir. Kiracı birden fazla kişi ise, taahhüdün tüm kiracılar tarafından şekil şartına uygun olarak verilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde, taahhüt hüküm ifade etmeyecektir.

Taahhüdün Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından verilmiş olması

Kiracı, kendi başına tahliye taahhüdü verebileceği gibi yetkili temsilcisi de tahliye taahhüdü verebilir. Vekaletname ile tahliye taahhüdü verilebilmesi için özel yetki şartının aranıp aranmadığı konusu doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre özel yetkinin gerektiği savunulurken, diğer baskın görüşe göre ise kira sözleşmesi yapmaya yetkili vekilin tahliye taahhüdü de yapabileceği savunulmaktadır.

Taahhüdün Kiracı’nın kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiğine dair bir beyan içermesi

TBK’nın tahliye taahhüdüne ilişkin maddesi uyarınca Kiracı veya yetkili temsilcisi vasıtasıyla akdedilmiş olan tahliye taahhütlerinde tahliye tarihinin belirtilmiş olması şart koşulmuştur. Bu konuda farklı görüşler olsa da, tahliye taahhüdünde kesin ve belirlenebilir bir günün bulunması gerektiği savunulmaktadır. Ayrıca, tahliye günü belirtilmeksizin sadece tahliye ayının belirtilebileceği ve belirtilen ayın son gününün tahliye günü olarak kabul edilmesi gerektiği de iddia edilmektedir. Diğer bir husus ise, tahliye taahhüdünde yer alan imza ve tahliye tarihlerinin boş bırakılarak matbu metne imza atılmasıdır. Bu boşlukların sonradan doldurulması geçersiz olmasına rağmen, bu durumun ispatı kiracıya aittir. Eğer kiracı bu hususu ispatlayamazsa, taahhütnamenin geçerli olduğu kabul edilecektir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı).

Taahhüdün kiralananın Kiracı’ya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması

Önemle vurgulamak gerekir ki kira sözleşmesinden önce yapılan tahliye taahhütleri ve hatta kira sözleşmesi imzalanmış olsa dahi, kiralananın kiracıya teslim edilmeden önce yapılan tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Kanun koyucu açık bir şekilde tahliye taahhütlerinin geçerli olabilmesi için kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması gerektiğini belirtmiştir. Bu bağlamda, tahliye tarihinde olduğu gibi taahhütname imza tarihinin sonradan doldurulması gibi durumlar sıkça karşılaşılmaktadır. Yargıtay’ın içtihatlarında ispat yükünün Kiracı’ya ait olduğu ve mevcut durumu ispat edememesi durumunda sonuçlarına katlanması gerektiği ifade edilmiştir. Öte yandan, Kiracı’nın baskı ve cebir altında taahhüdü imzalatılmasını takiben irade sakatlığı nedeniyle TBK’nın 39. maddesi uyarınca taahhüdün iptali talebinde bulunma hakkı bulunmaktadır. Bu iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus ise kanunen şart koşulan bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde talepte bulunulması gerektiğidir.

GEÇERLİ TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANILARAK YAPILACAK TAHLİYE

Geçerli bir şekilde yapılmış yazılı tahliye taahhüdü varsa, kiracı, belirtilen tarihte kiralananı boşaltarak kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı, mevcut ve geçerli tahliye taahhüdüne aykırı davranırsa; kiraya veren, tahliye için icra veya dava yoluna başvurma hakkına sahiptir. Başka bir deyişle, tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine neden olmayacaktır. Önemli olan nokta, tahliye yollarına başvurmadan önce taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde bu yola başvurulması gerektiğidir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve bu süreye uyulmaması durumunda tahliye talepleri yargıda kabul edilmeyecektir.

İcra Vasıtası İle Tahliye

Kiracının taahhüt tarihinde kiralananı boşaltmaması durumunda, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun (“İİK”) 272. maddesi gereğince, kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bu çerçevede ilgili icra müdürlüğünce tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesinden itibaren yedi günlük itiraz süresi başlar ve bu süre içinde itiraz edilirse takip durdurulur. Kiraya veren, bu takibin devamı için 6 aylık süre içinde kiralananın tahliyesi için icra hukuk mahkemesine itirazın kaldırılması talepli ya da 1 senelik süre içinde sulh hukuk mahkemesine itirazın iptali talepli dava açabilir. Tahliye taahhütnamesi noter huzurunda imzalanmışsa, kiraya veren daha hızlı ve pratik olması amacıyla itirazın kaldırılması davası açabilir. Eğer tahliye taahhütnamesi noter huzurunda imzalanmamışsa, kiracının imzaya itiraz hakkı olduğundan, imzaya itiraz edilirse dava sulh hukuk mahkemesinde görülecektir.

Dava Vasıtası İle Tahliye 

Kiracı, Kiraya Veren ile mutabık kalmış olduğu bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı ve geçerli olan bir taahhütname ile taahhüt etmiş olması durumunda Kiraya veren işbu taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde Kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilecektir. Önemle belirtilmelidir ki kanun kapsamında da belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü nitelikte olup kullanılmaması halinde Kiraya Veren tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edemeyecektir. Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus ise TBK’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya verenin en geç davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya bildirim yapılarak kiralananı tahliye edeceğini belirtmiş olması halinde, dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılacaktır. Bununla birlikte, kiralananın kira ilişkisi süresi içerisinde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda yeni malikin Kiracı’ya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği kabul edilmektedir.

Şartlı Tahliye Taahhütnamesi

Diğer taraftan, tahliye taahhütnamesinin şarta bağlı olarak düzenlenip düzenlenemeyeceği konusu doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre, TBK’nun 170. Maddesi uyarınca sözleşmelerin şarta bağlı olarak düzenlenebileceği belirtildiğinden kira sözleşmelerinin şarta bağlı olarak sona ermesi kararlaştırılabilmektedir. İşbu hususa örnek olarak, kiracının, kiralanana ait kira borcunu belirlenen tarihe kadar ödememesi, kiralananın 3. kişiye satılması gibi hallerde tahliye taahhüdü verilebilir. Diğer bir görüşe göre ise, bu tür tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi belirsiz olduğundan ve kanunen tarih konusunda şüphe olmaması gerektiğinden böyle bir taahhüt geçersizdir. Şartlı tahliye taahhütnameleri şartın gerçekleşmesi ile birlikte kiralananın tahliye edilmesi imkanını verecek olup şart içermeyen tahliye taahhütnameleri ile aynı koşullarda icra edilecektir. Bununla birlikte, Yargıtay uygulamasına göre, yazılı tahliye taahhüdünün koşula bağlanması mümkündür.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 07.04.2009 tarihli ve E. 2009/1388 K. 2009/2938 sayılı ilamı; “Davacı kiralayanın icra takibinde dayandığı tahliye taahhüdü kira ve aidat borçlarının ödenmesi şartına bağlanmıştır. Eski Borçlar Kanunu’nun 149. maddesi hükmü gereği sözleşmeler şartlı yapılabiliyorsa bunun doğal sonucu olarak tahliye taahhütnameleri de şartlı düzenlenebilir. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesi ile güncellik kazanır ve icra takibinin de şartın gerçekleşmesinden itibaren bir ay içinde yapılması gerekir.”

“Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2015/11188 E.2016/839 K.; Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu’nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu’nun170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır.

Taahhütnamedeki şarta göre davalı, icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş olsa da, bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediği için taahhüt geçerli tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın hale gelmiştir. Kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye reddine karar verilmesi doğru değildir.

 

Leave a Reply

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir