İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süre ve Süreç

Kiraya veren; kendisi, eşi, çocukları, torunları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye ettirebilir (TBK m.350). Dava, belirli süreli sözleşmede kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tahliye için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır.

Kimin ihtiyacı için dava açılabilir?

Kanun, ihtiyaç sahibi olabilecek kişileri sınırlı olarak sayar:

• kiraya verenin kendisi,
• eşi,
• altsoyu (çocuk, torun),
• üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba),
• kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler.

Kardeş, yeğen veya kayınvalide gibi bu listede olmayan kişilerin ihtiyacı için tahliye istenemez.

Türk Borçlar Kanunu m.350 – Gereksinim, yeniden inşa ve imar

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması

Yargıtay’a göre tahliye kararı için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Geçici bir ihtiyaç ya da henüz doğmamış, uzun süre sonra doğacak bir ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz. İhtiyacın yalnızca dava tarihinde değil, yargılama boyunca da devam etmesi gerekir.

Uygulamada sık ileri sürülen ihtiyaç örnekleri:

• kirada oturan kiraya verenin kendi evine taşınmak istemesi,
• evlenecek çocuğun konut ihtiyacı,
• emekli olup kendi işyerini açmak isteyen malikin işyeri ihtiyacı,
• yurt dışından kesin dönüş yapan malikin konut ihtiyacı,
• oturduğu bina riskli yapı ilan edilen malikin konut ihtiyacı.

Uygulamada ihtiyacın samimiyetini en çok zayıflatan şey, ihtarnamede ve dava dilekçesinde ihtiyacın somutlaştırılmamasıdır. Kimin, hangi amaçla ve neden bu taşınmaza ihtiyaç duyduğu baştan açıkça yazılmalıdır.

Dava ne zaman açılmalı?

Bir aylık süre hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Bu süre içinde arabulucuya başvurulması gerekir. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A).

Türk Borçlar Kanunu m.351 – Yeni malikin gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Türk Borçlar Kanunu m.353 – Dava süresinin uzaması

Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.

Sözleşmedeki bildirim şartına dikkat

Kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşmeyi yenilemeyeceğini belirli bir süre önce bildirmesi kararlaştırılmışsa, bu şarta uyulmalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025 yılında Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidererek, sözleşmedeki bildirim şartına uyulmamışsa sözleşmenin bir yıl uzamış sayılacağına ve kanundaki bir aylık sürede açılan davanın da süresinde sayılmayacağına karar vermiştir. Bu nedenle sözleşmeyi önceden okumak, gerekiyorsa bildirimi zamanında noter aracılığıyla yapmak önemlidir.

Süreç adım adım

1. Sözleşmeyi inceleyin: başlangıç tarihi, süre ve kiraya veren için öngörülmüş bir bildirim şartı olup olmadığı.
2. İhtiyacı belgeleyin: ihtiyaç sahibinin kendi konutunun bulunmadığını ya da kirada oturduğunu gösteren belgeler, evlilik, emeklilik veya iş planı gibi belgeler.
3. Noter aracılığıyla bildirim yapın: Kanunen zorunlu değildir; ancak ihtiyacın önceden ve somut olarak bildirilmesi samimiyetin ispatını kolaylaştırır. Süresinde yapılan yazılı bildirim dava süresini bir kira yılı uzatır (TBK m.353).
4. Arabulucuya başvurun: Kira uyuşmazlıklarında dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
5. Sulh hukuk mahkemesinde dava açın: Arabuluculukta anlaşma olmazsa son tutanakla birlikte dava açılır. Üsküdar ve Ümraniye’deki taşınmazlar için yetkili mahkemeler İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki sulh hukuk mahkemeleridir.
6. Yargılama: Tanık, belge ve gerekirse keşifle ihtiyacın varlığı ispatlanır.

Tahliyeden sonra: üç yıl kiralama yasağı

İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiren kiraya veren, haklı bir sebep olmadan taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).

Türk Borçlar Kanunu m.355 – Yeniden kiralama yasağı

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu tazminatın doğması için kiraya verenin tahliyeyi mahkeme kararını icra yoluyla uygulatarak “sağlamış” olması gerektiğini kabul etmektedir. Kiracı kendiliğinden boşaltmışsa tazminat koşulları oluşmamış sayılabilir. Karar oy çokluğuyla verilmiştir; kiracı tarafındaysanız tahliye şeklini bu açıdan değerlendirmek gerekir.

Yargıtay kararlarından

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.06.2021, E.2017/1540, K.2021/878

“İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.06.2021, E.2017/1540, K.2021/878 (yeni malik)

“Yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.04.2021, E.2021/2563, K.2021/4328

“Davacının yakın çevresine, oğlu için dükkan açmak istediğini söylemesi, oğlu ile birlikte çalışmasına engel bir durum olmayıp, ihtiyacın samimi olmadığını göstermez… bu durumda dosyadaki mevcut deliller karşısında davacının işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, E.2024/2446, K.2025/1440

“TBK’nın 350. maddesine göre belirli süreli konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılmışsa fesih ihbar şartına uyulması gerektiği, kiraya veren tarafından sözleşmede kararlaştırılan feshi ihbar şartına uyulmaması halinde, süre bitiminde kira sözleşmesinin bir yıl için uzamış olacağına, buna bağlı olarak TBK’nın 350. maddesinde öngörülen bir aylık sürede açılan davanın, süresinde feshi ihbar şartı yerine getirilmemesi nedeniyle süresinde olmadığına…”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.06.2025, E.2024/3099, K.2025/3540

“Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, yine ilgili maddenin gerekçesinde, kiralama yasağının başlayabilmesi için ön koşulun, kiraya verenin, aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağlaması gerektiğinin açıkça belirtilmesine, bu durumda davacının icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle maddede öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla…”

Diğer tahliye sebepleri için Kiracı Tahliye Sebepleri, kira artışı için Kira Tespit Davası ve yazılı taahhüde dayalı tahliye için Tahliye Taahhütnamesi Örneği yazılarımıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 350, 351, 353, 355
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/A, 18/B
• Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.06.2021, E.2017/1540, K.2021/878
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 20.04.2021, E.2021/2563, K.2021/4328
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, E.2024/2446, K.2025/1440
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 24.06.2025, E.2024/3099, K.2025/3540

Bu yazı 3 Kasım 2026 tarihli mevzuat ve içtihada göre hazırlanmıştır.