Kira Artış Oranı Hesaplama (2026)
Kira artış oranı hesaplama aracı: mevcut kiranızı ve sözleşmenin yenilendiği ayı seçin, TÜFE on iki aylık ortalamaya göre yeni kiranın yasal üst sınırını görün. 2026 oran tablosu ve TBK 344.
Konut ve işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde yapılabilecek en yüksek artış, bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344). Aşağıdaki hesaplayıcıya mevcut kiranızı yazıp sözleşmenizin yenilendiği ayı seçerek yeni kiranın yasal üst sınırını görebilirsiniz.
Kira artış oranı nasıl hesaplanır?
Hesap basittir: Yeni kira = Mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). Uygulanacak oran, sözleşmenin yenilendiği tarihte açıklanmış son TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. TÜİK bu oranı her ayın 3’ünde açıklar.
Örnek: Aylık kirası 20.000 TL olan ve Ekim 2026’da yenilenen bir sözleşmede azami artış %31,49’dur. Artış tutarı 20.000 × 0,3149 = 6.298 TL, yeni kira en fazla 26.298 TL olur.
2026 kira artış oranları
| Sözleşmenin yenilendiği ay | Azami artış oranı (TÜFE 12 aylık ortalama) |
|---|---|
| Ekim 2026 | %31,49 |
| Eylül 2026 | %31,79 |
| Ağustos 2026 | %31,90 |
| Temmuz 2026 | %32,03 |
| Haziran 2026 | %32,24 |
| Mayıs 2026 | %32,43 |
| Nisan 2026 | %32,82 |
| Mart 2026 | %33,39 |
| Şubat 2026 | %33,98 |
| Ocak 2026 | %34,88 |
Tablodaki oranlar TÜİK’in açıkladığı TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranlarına göre hazırlanmıştır ve her ay güncellenir. Sözleşmeniz için resmî oranı TÜİK bülteninden de kontrol edebilirsiniz.
Kanun ne diyor?
Türk Borçlar Kanunu m.344 – Kira bedelinin belirlenmesi
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Bilinmesi gerekenler
- Oran bir üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artış üzerinde anlaşabilir; daha yüksek bir artış kararlaştırılmışsa, aşan kısım geçersizdir.
- Konut ve işyeri için aynı kural uygulanır. Konut kiralarında 2022–2024 arasında uygulanan geçici %25 sınırı artık yürürlükte değildir.
- Beş yılı dolduran kiralarda kira bedeli, emsal kiralar dikkate alınarak hâkim tarafından yeniden belirlenebilir. Bu durumda artış TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Ayrıntılar için Kira Tespit Davası yazımıza bakabilirsiniz.
- Anlaşma olmazsa kira bedeli, arabulucuya başvurulduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde açılacak kira tespit davasıyla belirlenir.
Sık sorulan sorular
Kira artışında hangi ayın oranı uygulanır?
Sözleşmenin yenilendiği tarihte açıklanmış son TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı uygulanır. Örneğin Ekim ayında yenilenen bir sözleşmede, Ekim başında açıklanan oran esas alınır.
Ev sahibi oranın üstünde zam isteyebilir mi?
Yenilenen kira döneminde TÜFE on iki aylık ortalama oranını aşan artış anlaşmaları geçersizdir. Ancak beş yılı dolduran kiralarda, emsal kira bedellerine göre hâkim tarafından yeniden belirleme yapılabilir.
İşyeri kiralarında da aynı oran mı geçerli?
Evet. TBK m.344 konut ve çatılı işyeri kiraları için aynı üst sınırı öngörür.
Kira artışını kabul etmezsem ne olur?
Kiraya veren, kira tespit davası açarak yeni kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilir. Bu davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Artışı kabul etmemek tek başına tahliye sebebi değildir.
Kiracı ve kiraya verenin diğer hakları için Kiracının Hak ve Yükümlülükleri ve Kiracı Tahliye Sebepleri yazılarımıza bakabilirsiniz.