Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası

Bir taşınmazın birden fazla maliki varsa ve paylaşma konusunda anlaşılamıyorsa, paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK m.698). Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur ve davada bütün paydaşların yer alması gerekir. Hâkim önce malın aynen bölünmesine bakar. Bölme uygun değilse taşınmazın açık artırmayla satılmasına ve bedelin paylar oranında dağıtılmasına karar verir (TMK m.699).

Kimler dava açabilir?

• Paylı mülkiyette her paydaş.
• Elbirliği mülkiyetinde, örneğin miras ortaklığında, mirasçılardan her biri.

Paydaşlar, bir sözleşmeyle paylaşmayı en çok on yıl süreyle erteleyebilir. Taşınmazlarda bu sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan bir zamanda paylaşma istenemez.

Türk Medeni Kanunu m.698 – Paylaşma istemi

Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler, resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.

Uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.

Bütün paydaşlar davada yer almalı

Ortaklığın giderilmesi davası paydaşlardan biri ya da birkaçı tarafından diğer paydaşlara karşı açılır ve davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Tapuda malik görünen paydaşlardan biri ölmüşse, önce mirasçılık belgesi (veraset ilamı) alınır ve mirasçıların tamamı davaya katılır. Yargıtay, taraf teşkili sağlanmadan verilen kararları bozmaktadır. Uygulamada davaların uzamasının en sık sebebi, eski tarihli tapu kayıtlarında ölmüş paydaşların mirasçılarının tespit edilmesidir.

Arabuluculuk zorunlu

Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculukta bütün paydaşlar anlaşırsa satış veya bölüşüm mahkemeye gitmeden çözülebilir; örneğin paydaşlardan biri diğerlerinin payını satın alabilir.

Paylaşma nasıl yapılır?

1. Aynen taksim: Taşınmaz uygun parçalara bölünebiliyorsa her paydaşa payına uygun bir parça verilir. Parçaların değerleri denk değilse eksik olan parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
2. Satış: Bölme durum ve koşullara uygun değilse ya da taşınmaz önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verilir. Örneğin bir daire, dükkân ya da küçük bir arsa genellikle aynen bölünemez. Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması için bütün paydaşların rızası gerekir.

Türk Medeni Kanunu m.699 – Paylaşma biçimi

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir.

Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

Miras kalan taşınmazlarda yeni usul: Rıza kuralının 2026’da getirilen bir istisnası var. Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırmada taban muhammen kıymetin %100’üdür ve usul bir defaya mahsus uygulanır. İhaleyi alıp bedeli süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez; ayrıca teklifinin %5’i oranında idari para cezası verilir. Yeni kural, değişiklikten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz (İİK m.114; 7589 sayılı Kanun m.1 ve geçici m.1).

İcra ve İflas Kanunu m.114/2 (7589 sayılı Kanunla eklenen cümleler)

Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır.

Aynen taksim istenmişse mahkeme, satışa karar vermeden önce bunun mümkün olup olmadığını bilirkişi incelemesiyle araştırmak ve bu talep hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar vermek zorundadır. Birden fazla taşınmaz varsa, mirasçılar aksi yönde anlaşmadıkça her taşınmazın kendi içinde aynen bölünüp bölünemeyeceği ayrı ayrı değerlendirilir.

Satış kararından sonra ihale, satış memurluğu aracılığıyla yapılır. Bedel, satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında dağıtılır.

Süreç adım adım

1. Tapu kaydı alınır; ölmüş paydaşlar varsa mirasçılık belgesi de alınır.
2. Arabuluculuk bürosuna başvurulur.
3. Anlaşma olmazsa taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Bütün paydaşlar davada yer almalıdır. Üsküdar ve Ümraniye’deki taşınmazlar için bu mahkemeler İstanbul Anadolu Adliyesi’ndedir.
4. Mahkeme keşif ve bilirkişi incelemesiyle taşınmazın bölünüp bölünemeyeceğini ve değerini belirler.
5. Aynen taksim ya da satış kararı verilir. Kararın kesinleşmesinden sonra satış yapılır.

Masraflar

Davanın yargılama giderleri ve satış masrafları kural olarak paydaşlar arasında payları oranında paylaştırılır. Satışta tahsil edilen bedelden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar dağıtılır.

Yargıtay kararlarından

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 17.05.2021, E.2018/3539, K.2021/3220

“Paydaşlığın (Ortaklığın) giderilmesi davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır veya taşınmaz mallarda paydaşlar (Ortaklar) arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı, tarafları için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Paydaşlığın giderilmesi davasını paydaşlardan biri veya birkaçı diğer paydaşlara karşı açar. HMK’nın 27. maddesi uyarınca davada bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan veya ortaklardan birinin ölümü halinde alınacak mirasçılık belgesine göre mirasçılarının davaya katılmaları sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesi gerekir.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.10.2025, E.2025/3747, K.2025/4355

“Böyle bir durumda Mahkemece dava konusu tefrik edilen … parsel sayılı taşınmaz yönünden de aynı ilkeler gözetilerek ortaklığın aynen taksim suretiyle giderilmesinin mümkün olup olmadığının araştırılması ve tarafların öncelikli talebi olan aynen taksim yönünden olumlu-olumsuz bir karar verilmesi gerekmektedir.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.11.2023, E.2023/2190, K.2023/5711

“… mirasçılar arasında anlaşma yapılmadıkça taşınmazlardan birisinin bir mirasçıya, diğerinin diğer mirasçıya aynen taksimine yönelik hüküm verilemeyeceği, böyle bir anlaşma olmadıkça her taşınmazın kendi içinde aynen taksiminin mümkün olup olmadığının araştırılması gerektiği …”

Taşınmazla ilgili diğer uyuşmazlıklar için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 698, 699
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B
• Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 17.05.2021, E.2018/3539, K.2021/3220
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 16.10.2025, E.2025/3747, K.2025/4355
• Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 23.11.2023, E.2023/2190, K.2023/5711
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 114
• 7589 sayılı Kanun (RG 31.07.2026), m.1 ve geçici m.1

Bu yazı 3 Kasım 2026 tarihli mevzuat ve içtihada göre hazırlanmıştır.