Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İmzalamadan Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm ve yeniden yapılaşma süreçlerinde en sık başvurulan yöntem, arsa sahiplerinin arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmesi karşılığında yeni binadan bağımsız bölüm almasıdır. Bu sözleşme, kat maliklerinin çoğu için hayatlarındaki en değerli varlığı ilgilendirir; buna karşın sözleşmeler çoğu zaman müteahhidin hazırladığı matbu metinler üzerinden, kısa sürede imzalanır. Aşağıdaki başlıklar, imzadan önce gözden geçirilmesi gereken temel noktaları özetlemektedir.

Sözleşmenin şekli: neden noterde düzenleme şeklinde olmalı?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa payının müteahhide devrini vaat eden bir taşınmaz satış vaadi içerir. Türk Medeni Kanunu’nun 706., Türk Borçlar Kanunu’nun 237. ve Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri ile Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca bu tür vaatlerin resmî şekilde, yani noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre adi yazılı ya da yalnızca “onaylanmış” (imza tasdikli) sözleşme kural olarak geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanarak hak talep etmek ciddi ispat ve iade sorunlarına yol açar.

Sözleşme noterde düzenlendikten sonra tapu kütüğüne şerh verdirilmesi (TMK m.1009), arsa paylarının üçüncü kişilere devri veya haciz gibi işlemlere karşı arsa sahibini ve müteahhidi korur.

İmzadan önce kontrol listesi

• Paylaşım ve bağımsız bölüm listesi: Paylaşım oranı tek başına yeterli değildir. Hangi malike hangi kat, cephe, metrekare (net/brüt) ve bağımsız bölüm numarasının düşeceği sözleşmeye eklenen bir listede açıkça gösterilmelidir.
• Proje ve teknik şartname: Mimari proje, malzeme listesi ve teknik şartname sözleşmenin eki olmalıdır. “Birinci sınıf malzeme” gibi genel ifadeler, uyuşmazlık hâlinde yorum farklılığına yol açar.
• Başlama ve teslim süresi: Sürelerin hangi tarihten itibaren işleyeceği (ruhsat tarihi, yıkım tarihi vb.) belirli olmalı; iskân (yapı kullanma izni) alınması teslimin parçası sayılmalıdır.
• Gecikme cezası ve cezai şart: Teslimde gecikme hâlinde ödenecek aylık tutar ve bunun kira yardımından ayrı olduğu açıkça yazılmalıdır (TBK m.179 vd.).
• Kira yardımı: Tutarı, ödeme günü, yıllık artışı ve inşaat gecikirse ödemenin devam edeceği belirlenmelidir.
• Tapu devrinin kademelendirilmesi: Müteahhide düşecek arsa paylarının tamamının baştan devredilmesi en riskli yöntemdir. Devirlerin inşaatın belirli seviyelerine (kaba inşaat, çatı, iskân) bağlanması önerilir.
• Teminat: Banka teminat mektubu veya müteahhit payına düşen bazı bağımsız bölümler üzerinde ipotek gibi güvenceler alınabilir.
• Vekâletname: Müteahhide verilecek vekâletname yalnızca sözleşmenin ifasıyla sınırlı olmalıdır. Satış, ipotek ve tahsil yetkisi içeren geniş kapsamlı genel vekâletnameler ciddi kayıplara yol açabilir.
• Alt yükleniciye devir ve fesih: Sözleşmenin malikler onayı olmadan başkasına devredilip devredilemeyeceği ve hangi hâllerde feshedilebileceği düzenlenmelidir.

Riskli yapılarda karar çoğunluğu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti yapılmış binalarda, yeniden yapım, kat karşılığı ve diğer usullerle değerlendirme konusunda hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınabilir (m.6/1, 2023 değişikliğiyle). Karara katılmayan maliklere teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta ilan yoluyla bildirilir; on beş gün içinde kabul edilmezse arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir.

Riskli yapı kapsamında olmayan binalarda ise yeniden yapım için kural olarak tüm maliklerin katılımı gerekir. Bu nedenle sürecin hangi hukuki zemine dayandığı, imzadan önce netleştirilmelidir.

Müteahhit işi yapmazsa ne olur?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalarda, müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde inşaata başlanmaması veya işin durması ve en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde faaliyet yürütülmemesi hâlinde, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na başvurabilir (m.6/14). Ayrıca müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı, inşaatın tamamlanma oranına göre sınırlandırılmıştır (m.6/13). Kanun kapsamı dışındaki sözleşmelerde ise genel hükümler (TBK m.473 vd. ve sözleşmedeki fesih şartları) uygulanır.

Konuya ilişkin hizmetlerimiz için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kaynaklar

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, m. 706, 1009
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m. 179, 237, 473
• 2644 sayılı Tapu Kanunu, m. 26
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun